Kaucja zabezpiecza wynajmującego przed zaległym czynszem i szkodami w mieszkaniu. Przepisy ograniczają jej wysokość i określają termin zwrotu. Oto najważniejsze zasady i jak uniknąć sporu przy wyprowadzce.
Ile może wynosić kaucja
Wysokość kaucji przy najmie mieszkania ogranicza ustawa o ochronie praw lokatorów:
| Rodzaj najmu | Maksymalna kaucja |
|---|---|
| Najem zwykły lokalu mieszkalnego | 12-krotność miesięcznego czynszu |
| Najem okazjonalny | 6-krotność miesięcznego czynszu |
W praktyce kaucja wynosi zwykle równowartość jednego lub dwóch miesięcznych czynszów. Wyższa kaucja bywa negocjowana przy mieszkaniach z drogim wyposażeniem albo przy najmie ze zwierzętami.
Kiedy wynajmujący musi zwrócić kaucję
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Liczy się faktyczne wyprowadzenie się i oddanie kluczy, a nie data zakończenia umowy na papierze. Wynajmujący może potrącić z kaucji należności z tytułu najmu, na przykład:
- zaległy czynsz i opłaty za media,
- koszt naprawy szkód ponad normalne zużycie,
- koszt usunięcia rzeczy pozostawionych przez najemcę.
Normalne zużycie a szkoda
Najemca nie odpowiada za zużycie lokalu wynikające z prawidłowego używania. Granica bywa sporna, dlatego warto znać przykłady:
| Normalne zużycie (bez potrąceń) | Szkoda (można potrącić) |
|---|---|
| Lekko wytarte panele po kilku latach | Głębokie rysy i wyrwy w podłodze |
| Ślady po obrazach na ścianie | Dziury po samodzielnym montażu półek bez zgody |
| Wyblakłe rolety od słońca | Zerwane karnisze, wybita szyba |
| Naturalne zużycie uszczelek i baterii | Zniszczony blat, przypalona kuchenka |
Jak uniknąć sporu o kaucję
- Przy wprowadzeniu spiszcie protokół zdawczo-odbiorczy z odczytami liczników i opisem usterek.
- Zróbcie zdjęcia każdego pomieszczenia z datą i dołączcie je do protokołu.
- Zapiszcie w umowie wysokość kaucji, termin zwrotu i numer rachunku do zwrotu.
- Przy wyprowadzce spiszcie drugi protokół i porównajcie go z pierwszym.
- Rozliczenie potrąceń poproście na piśmie, z kwotami i dokumentami (faktury za naprawy).
Co zrobić, gdy wynajmujący nie oddaje kaucji
Najpierw wyślij pisemne wezwanie do zwrotu z terminem, na przykład 7 dni, i numerem rachunku. Jeśli to nie pomoże, możesz dochodzić zwrotu w sądzie. Przy kwotach do 20 000 zł sprawa toczy się w postępowaniu uproszczonym. Kluczowe dowody to umowa, protokoły i zdjęcia.
Kaucja w umowie najmu
Zapis o kaucji powinien określać jej wysokość, sposób wpłaty, termin zwrotu i to, z czego wynajmujący może ją potrącić. Gotowy zapis znajdziesz we wzorze umowy najmu mieszkania.
